El costo promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires se ubicaba en 1.584.840 pesos en julio, frente a 1.376.688 pesos en enero, lo que representa un incremento de aproximadamente 15% en apenas siete meses, según datos del Instituto de Estadística y Censos porteño. Para el cierre del año, estimaciones del sector ubican ese valor en torno a 1.874.364 pesos por metro cuadrado, en un escenario donde el acceso a unidades de mayor superficie queda cada vez más restringido.

El fenómeno no se limita al precio de venta. De acuerdo con la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires, el costo integral de construir —que contempla materiales, mano de obra, honorarios profesionales y tasas— alcanzó en julio los 2.286.170 pesos por metro cuadrado, con una suba acumulada de 14,61% en el año y de 23,37% en la comparación interanual.

Unidades más chicas, servicios compartidos

Ante esa dinámica, los desarrolladores reorientaron su estrategia: en lugar de ofrecer grandes superficies dentro de cada unidad, concentran el valor agregado en los espacios comunes del edificio. Gimnasios, terrazas, parrillas, salones de usos múltiples y áreas de coworking se convirtieron en componentes estándar de los proyectos nuevos, bajo una lógica que busca compensar la reducción del metro cuadrado privado con la ampliación del metro cuadrado de uso compartido.

En la feria se paga, en promedio, un precio de entrada sustancialmente menor por un departamento de uno o dos ambientes con amenities que por una unidad tradicional de mayor tamaño sin esos servicios, una diferencia que resulta determinante para los compradores que buscan salir del mercado locativo.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

• Cambios demográficos: caída de la natalidad, aumento de hogares unipersonales y crecimiento de los divorcios reconfiguran la demanda habitacional.
• La composición de los hogares muestra una mayor proporción de personas solas o parejas sin hijos, para quienes el monoambiente resulta una respuesta adecuada.
• El edificio deja de ser un simple contenedor de unidades y se transforma en una red de espacios compartidos que extiende la superficie utilizable por cada propietario.
• La comparación contra la temporada anterior muestra un desplazamiento claro desde unidades familiares tradicionales hacia formatos compactos con servicios incorporados.

Valeria Damiani, arquitecta especializada en el segmento, explicó que el aumento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares configuraron un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo. Para la especialista, la transformación implica que quien adquiere una unidad de alrededor de 40 metros cuadrados incorpora, en la práctica, otros cientos e incluso miles de metros cuadrados de uso compartido que amplían las posibilidades de la vivienda.

De cara a la próxima temporada, los indicadores que quedarán bajo observación son la evolución del costo de construcción, la trayectoria del precio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires y el nivel de ocupación de los amenities en los edificios recientemente inaugurados, variables que permitan anticipar si la tendencia hacia unidades más chicas con mayor oferta de espacios comunes se consolida o se modera hacia fin de año.