Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos dejó de pagar el vendedor ocasional y qué gastos siguen vigentes

El precio acordado por una propiedad no es el único número que cuenta al cerrar una compraventa. Aunque se redujeron los impuestos para quienes venden de manera ocasional, la operación todavía puede incluir comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y otros gastos. Para el comprador, esos conceptos también forman parte del presupuesto necesario para acceder al inmueble.

Gastos que permanecen en la operación

Si interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4%, con variaciones según lo pactado entre las partes. Cuando la compra se financia con un crédito hipotecario, pueden agregarse la tasación, los seguros obligatorios y cargos administrativos del banco. Otro componente fijo es el Impuesto de Sellos, cuya alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires alcanza el 3,5%, de acuerdo con la explicación brindada por Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios. En la provincia de Buenos Aires, en cambio, la alícuota ronda el 2% y, según el desarrollador, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. En la feria se paga, por lo tanto, un porcentaje distinto según la jurisdicción donde se inscriba la escritura.

El ejecutivo señaló además que en CABA existe una exención de Sellos para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situó en aproximadamente $220.000.000. Cuando se supera ese umbral, el tributo grava únicamente el excedente. Esa diferencia entre alícuotas y topes vuelve a confirmar que la ubicación y el valor del inmueble modifican de manera sensible los gastos de la operación.

Qué tributos dejó de pagar el vendedor ocasional

• Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), eliminado a mediados de 2024, con una alícuota del 1,5% sobre el precio de venta: en una operación de US$100.000 equivalía a US$1.500.
• Para los inmuebles adquiridos desde 2018 regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado, que también quedó exento para las ventas ocasionales de personas físicas.
• La exención alcanza incluso a una segunda propiedad utilizada como inversión, según explicó Tapiola, aunque deja afuera a las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial, como la de una desarrolladora que construye y vende como parte de su negocio.

El alcance tiene un límite preciso: las rentas obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresaria continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias. De este modo, la liberación tributaria beneficia de manera directa al propietario que vende un bien de su patrimonio personal, mientras mantiene intacta la carga fiscal de quienes comercializan inmuebles de forma profesional.

Qué mirar en la próxima temporada

Para los próximos meses, el mercado inmobiliario porteño quedará atento a la evolución del crédito hipotecario, que puede sumar costos adicionales como tasación y seguros, y a eventuales actualizaciones en los topes de la exención de Sellos para primera vivienda. El sector también seguirá de cerca el volumen de operaciones concretadas tras la eliminación del ITI y del impuesto cedular, un indicador que permitirá medir si la quita de esos dos tributos alcanza para reactivar la oferta particular de propiedades usadas en la Ciudad de Buenos Aires.