La oferta de departamentos en Buenos Aires se encogió: hoy la mediana es de 46 metros cuadrados, la mitad que hace casi un siglo

El dato cae como una baldosa en la cabeza del que todavía cree que la ciudad se agranda: la superficie mediana de los departamentos porteños en oferta pasó de 102 metros cuadrados, en las unidades construidas durante la década de 1930, a apenas 46 metros cuadrados en las edificadas desde 2020. Es una caída del 55 por ciento en casi un siglo, según el informe elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Acá arriba, en la Capital, lo que se construye es cada vez más chico: los monoambientes ya representan el 35 por ciento de la oferta nueva, contra el 1,9 por ciento de los avisos correspondientes a viviendas levantadas en los años treinta, mientras las unidades de al menos 100 metros cuadrados retrocedieron del 53,2 al 9,4 por ciento.

Menos ambientes, cocheras afuera y un siglo de achicamiento

La cantidad mediana de ambientes también se redujo a la mitad: pasó de cuatro a dos. Lo que no cambió, según el trabajo de Mirando.ai, es la relación entre superficie y cantidad de ambientes, que se mantuvo en una banda de 20 a 26 metros cuadrados por ambiente a lo largo de todo el período analizado. Entre 1970 y 2000 hubo un repunte, con medianas de superficie de entre 60 y 62 metros cuadrados, pero desde 2010 la tendencia a la baja se profundizó y hoy volvió a los niveles más bajos de la serie. La transformación más visible, coinciden los autores del informe, está dada por la cantidad de ambientes, no por el tamaño de cada uno.

• Cocheras fuera del precio: en unidades construidas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos incluía las cocheras dentro del valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa proporción se derrumbó al 13,9 por ciento.
• Cocheras como extra: los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2 al 14 por ciento entre los mismos períodos.
• Monoambientes al alza: del 1,9 por ciento de los avisos de unidades de los años treinta al 35 por ciento de las edificadas en la década de 2020.
• Departamentos grandes en retirada: los de más de 100 metros cuadrados cayeron del 53,2 al 9,4 por ciento de la oferta.

Barrio por barrio, dónde más se achicó la oferta

La reducción no golpea parejo en los distintos barrios porteños. Al comparar las viviendas construidas antes de 1980 con las levantadas desde 2010, la baja más pronunciada se da en Recoleta, donde la superficie mediana cayó de 90 a 45 metros cuadrados, una merma del 50 por ciento. La siguen atrás Monserrat, con un 41 por ciento, y Palermo, con un 40 por ciento. En el otro extremo, las reducciones más moderadas se registran en barrios del norte de la ciudad: Villa Devoto mostró una caída del 6 por ciento, Villa del Parque del 8,5 por ciento y Villa Urquiza del 9,6 por ciento. El patrón muestra que la transformación se concentra con más fuerza en las zonas históricamente asociadas al mercado de vivienda media y alta, donde el achicamiento de las unidades se combina con la separación de la cochera como un ítem aparte del precio publicado.

Lo que hace diez años se prometía como una nueva etapa de expansión del mercado inmobiliario porteño, con edificios más funcionales y amenities que iban a mejorar la calidad de vida, terminó traduciéndose en departamentos cada vez más parecidos entre sí y más parecidos a un monoambiente con balcón. Acá arriba, en las inmobiliarias y en los portales de venta, lo que se ofrece es lo que hoy se concreta. Lo que las regalías y los impuestos de este negocio le terminan dejando al habitante común de la ciudad es, en buena parte, un ticket para entrar a vivir en menos metros que los que tuvo su abuelo en el mismo barrio.