El mercado de alquileres porteño volvió a mostrar en agosto una dinámica que se repite a lo largo de 2026: los precios de los contratos subieron por debajo de la inflación general. De acuerdo con el relevamiento elaborado por el portal inmobiliario Zonaprop, la variación mensual fue del 1,5%, una marca que constituye el menor incremento del año y que se ubica varios puntos por debajo del índice de precios al consumidor estimado para el mismo período.

En el acumulado de los primeros ocho meses, el alza llega al 19,2%, frente a un 21,5% de la inflación estimada para igual lapso. La brecha de 2,3 puntos porcentuales representa una caída real del precio de los alquileres, en línea con la tendencia que predomina en el mercado desde la entrada en vigencia de las modificaciones a la Ley de Alquileres. En la comparación interanual, los contratos acumulan un incremento del 29,9%.

Cuánto se paga en la Ciudad según el tipo de unidad

• Monoambiente: 771.871 pesos mensuales.
• Dos ambientes: 886.527 pesos mensuales.
• Tres ambientes: 1.196.413 pesos mensuales.

Los valores cambian de manera considerable cuando se observa el mapa porteño. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de 1.252.366 pesos por mes, seguida por Núñez, con 995.838 pesos, y Palermo, con 990.748 pesos. En el otro extremo, el barrio de Lugano ofrece el precio más bajo, 654.776 pesos mensuales, mientras que Nueva Pompeya se ubica en 700.324 pesos y Parque Avellaneda en 720.780 pesos.

Cuando se analiza la variación interanual, las subas más marcadas se concentran en barrios del sur y del oeste de la Ciudad. Villa Luro lideró el ranking con un 38% de aumento, seguido por Parque Patricios, con 36,3%, y Parque Chacabuco, con 35,5%. En contraste, los incrementos más bajos se dieron en Villa Riachuelo (3%), Nueva Pompeya (3,6%) y Puerto Madero (4,2%), lo que refleja un comportamiento heterogéneo según la zona.

Oferta en expansión y rentabilidad para el inversor

La cantidad de departamentos ofrecidos en alquiler tradicional creció 0,6% durante agosto, según los datos de Zonaprop. El portal informó que el stock actual es 3,4 veces superior al piso histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la oferta se expandió 62% en un solo mes, en coincidencia con el cambio normativo que eliminó los plazos mínimos de tres años y habilitó ajustes más frecuentes.

En la feria se paga cada vez más en línea con esa mayor disponibilidad. La rentabilidad promedio para quienes deciden comprar una propiedad destinada al alquiler tradicional se ubica en 5,70% anual, un nivel todavía bajo en términos históricos. A ese ritmo, un inversor necesita 17,6 años de alquiler para recuperar el valor de adquisición de un inmueble, un plazo que, no obstante, resulta 9,2% más corto que el de un año atrás. Por barrio, Lugano ofrece el mayor rendimiento, con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero apenas llega al 3,2%.

La dinámica del mercado de compraventa aporta un dato adicional. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, lo que representa un incremento interanual del 9%. Sin embargo, solo el 16% de esas operaciones se concretó con financiamiento hipotecario, una proporción cinco puntos menor que la registrada en junio de 2025. La caída de la participación crediticia sugiere que la recuperación del mercado de ventas se sostiene sobre ahorristas propios y compradores con capacidad de pago al contado, más que en el regreso del crédito hipotecario.

En el cierre de la temporada, tres variables quedarán bajo seguimiento: la evolución de la inflación mensual, que define si los alquileres continúan perdiendo en términos reales; el ritmo de incorporación de oferta, que podría seguir moderando los precios en zonas con mayor stock disponible; y el comportamiento de los contratos vigentes, toda vez que las nuevas condiciones de ajuste impactan de manera escalonada. Estos indicadores permitirán evaluar si la baja real del 2,3% acumulada en lo que va del año se sostiene hacia el cierre de 2026.